Nouveau Code civil: réforme du droit des biens

Le 4 février 2020, une loi réformant la matière du droit des biens a été promulguée.  Son entrée en vigueur est prévue le 1er septembre 2021.

Cette matière fera l’objet du livre III du Nouveau Code civil, divisé en 8 titres (dispositions générales, classification des biens, propriété, copropriété, relations de voisinage, usufruit, emphytéose et superficie).

Les objectifs de cette réforme peuvent être résumés comme suit :

• Le principal objectif est probablement celui de la modernisation des règles contenues dans l’ancien code civil.  En effet, adopté en 1804, sa terminologie est parfois désuète, voire obsolète. Sur le fond, certaines règles, centrées sur le système essentiellement rural de l’époque, ne sont plus adaptées, alors que des situations nouvelles ne sont, quant à elles, pas envisagées.
• Le second objectif poursuivi par les auteurs de cette réforme est de donner une meilleure structure aux règles applicables, en y intégrant par ailleurs des dispositions actuellement contenues dans d’autres législations (droit d’emphytéose et de superficie, loi hypothécaire, code rural, …) ainsi que certaines constructions jurisprudentielles (comme par exemple la théorie des troubles du voisinage).
• Enfin, le législateur a également eu pour objectif de mettre en place des règles utiles à la société et flexibles en ce que d’une part, elles pourront également s’appliquer, dans la mesure du possible, à des situations qui n’existent pas à l’heure actuelle et d’autre part, elles laissent une grande liberté à la volonté contractuelle.

Nous examinerons ci-dessous quelques-unes des nouveautés, sans prétendre être exhaustifs.

Dans le titre 1 consacré aux dispositions générales, on peut relever les règles relatives à la possession dans lesquelles la possession est définie comme « l’exercice de fait d’un droit, comme si l’on en était titulaire, soit par soi-même, soit par l’intermédiaire d’un tiers ».

La liste des qualités requises pour les effets de la possession est énumérée, le possesseur étant présumé réunir ces qualités.

Soulignons la prescription acquisitive tant mobilière qu’immobilière, est prévue au profit du possesseur de mauvaise foi moyennant un délai de 30 ans. Si au contraire, le possesseur est de bonne foi, le délai de prescription, tant pour les meubles que pour les immeubles, sera en principe de 10 ans.

Pour acquérir un droit réel sur un meuble vendu par une personne qui ne dispose pas du pouvoir de disposition sur ce meuble, l’acquéreur devra être de bonne foi, justifier d’une possession paisible et non équivoque et avoir acquis le bien à titre onéreux.

Dans le titre 2, relatif à la classification des biens, les animaux sont désormais mentionnés et ont un statut juridique propre.

Si cette consécration est importante d’un point de vue symbolique, les implications pratiques risquent de rester limitées.

Soulignons pour le surplus que le code prévoit que tout ce qui n’est pas immeuble est meuble.

Le titre 3 relatif au droit de propriété met un terme au caractère absolu de celui-ci, reflétant mieux la société actuelle dans laquelle l’accent est mis sur l’impact social de l’exercice de la propriété.

En revanche, le code prévoit expressément l’interdiction de la prescription extinctive du droit de propriété.

Mentionnons également la procédure applicable à la propriété d’objets trouvés sur la voie publique ou au sein d’une propriété privée. La personne qui trouve un tel bien doit « raisonnablement s’efforcer d’en trouver le propriétaire » et, à défaut, doit faire une déclaration à la commune de son choix. Une procédure est par la suite prévue évoquant différentes hypothèses selon que le vrai propriétaire se manifeste ou pas.

Le titre 4 est consacré à la copropriété.

Il permet désormais la faculté de sortir d’indivision dans le cas d’une copropriété volontaire à durée indéterminée.

Le tire 5 consacre la théorie jurisprudentielle des troubles de voisinage. Cette théorie s’applique aux propriétaires voisins ainsi qu’à toute personne détenant un droit réel ou personnel sur le bien, par l’effet de la loi ou d’un contrat, à l’exclusion de l’entrepreneur ou de l’architecte. 

Le code énumère désormais les mesures adéquates que le juge peut ordonner pour rétablir l’équilibre, à savoir, (1) le paiement d’une indemnité pour compenser le trouble excessif, (2) le paiement d’une indemnité pour les coûts liés aux mesures compensatoires prises quant à l’immeuble troublé pour ramener le trouble à un niveau normal ou enfin, (3) des mesures concernant l’immeuble causant le trouble, pour ramener le trouble à un niveau normal.

Une des innovations est la possibilité qui existe désormais d’introduire une action pour troubles de voisinage de manière préventive.

Le titre 5 traite également de la mitoyenneté et des servitudes.

Le titre 6 est consacré au droit d’usufruit et d’habitation.

Le titre 7 traite du droit d’emphytéose.

Enfin, le titre 8 traite du droit de superficie, défini comme « un droit réel d’usage qui confère la propriété des volumes, bâtis ou non, en tout ou en partie, sur, au-dessus ou en-dessous du fonds d’autrui, aux fins d’y avoir tout ouvrage ou plantation ».

Cette notion de volume est une des nouveautés de la réforme.

Application dans le temps : La loi ne s’appliquera en principe qu’aux actes juridiques et faits juridiques intervenus après son entrée en vigueur.

La loi précise par ailleurs que ces dispositions ne peuvent porter atteinte aux droits qui auraient été acquis avant son entrée en vigueur.